Donație vs vânzare imobil 2026 — care e mai avantajos
Când transferi un imobil către rude sau terți, ai 2 opțiuni: donație sau vânzare. Fiecare are implicații fiscale diferite. Pentru rude până în gradul al III-lea, donația e aproape întotdeauna mai avantajoasă. Pentru terți, depinde de valoare și situație. Comparație completă: taxe, impozite, avantaje, riscuri.
Comparație sumar fiscal 2026
| Cost | Donație (rude) | Vânzare |
|---|---|---|
| Impozit (art. 111) | 0 lei (rude gr. III / soți) | 3% (≤3 ani) / 1% (>3 ani) din valoarea integrală |
| Onorariu notarial | 0,5-1% din valoare | 1-2,2% din valoare |
| Taxă ANCPI | 60-200 lei | 60-200 lei |
| Intabulare | 5-20 lei | 5-20 lei |
| TVA | 0 (între persoane fizice) | 0 (între persoane fizice) |
| Comision agenție | 0 | 2-3% din valoare (opțional) |
Exemple concrete
Apartament 400.000 lei → fiu (gradul I)
Donație:
- Impozit: 0 lei
- Onorariu notar (0,75%): 3.000 lei
- ANCPI: 150 lei
- Intabulare: 10 lei
- Total: 3.160 lei
Vânzare:
- Impozit vânzare: 3% sau 1% din valoarea integrală (după deținere)
- Onorariu notar (1,5%): 6.000 lei
- ANCPI: 150 lei
- Intabulare: 10 lei
- Total: 6.160 lei
Donația economisește 3.000 lei la rude apropiate.
Casă 800.000 lei → frate (gradul II)
Donație:
- Impozit: 0 lei (frate = gradul II, în rudenia recunoscută)
- Onorariu notar (0,75%): 6.000 lei
- Total: 6.160 lei
Vânzare:
- Impozit: 3% × 800.000 = 24.000 lei (deținere ≤3 ani) sau 1% × 800.000 = 8.000 lei (peste 3 ani)
- Onorariu notar (1,5%): 12.000 lei
- Total: 22.660 lei
Donația economisește 16.500 lei.
Apartament 500.000 lei → vecin (terț)
Donație:
- Impozit donație 3% × 500.000 = 15.000 lei (pentru terț)
- Onorariu notar (1%): 5.000 lei
- Total: 20.160 lei
Vânzare:
- Impozit: 3% × 500.000 = 15.000 lei (≤3 ani) sau 1% × 500.000 = 5.000 lei (peste 3 ani)
- Onorariu notar (1,5%): 7.500 lei
- Total: 9.160 lei
Vânzarea economisește 11.000 lei pentru transfer la terț.
Gradele de rudenie recunoscute pentru donație
| Grad rudenie | Persoane | Donație scutită impozit |
|---|---|---|
| Gradul I | Părinți, copii | Da |
| Gradul II | Frați, surori, bunici, nepoți direcți | Da |
| Gradul III | Unchi, mătuși, nepoți de frate/sora | Da |
| Soț/soție | Căsătorie legală | Da |
| Gradul IV+ | Verisori, etc. | Nu (impozit 3%) |
| Concubin / partener neoficial | − | Nu (impozit 3%) |
Avantaje și dezavantaje
Donație
Avantaje:
- Fără impozit pentru rude
- Procedură rapida (1-2 zile la notar)
- Ireversibila (asigura transferul definitiv)
- Onorariu notarial mai mic
Dezavantaje:
- Donatorul pierde controlul imediat
- Revocare dificila (doar ingratitudine, neexecutare)
- Impozit 3% pentru terți
Vânzare
Avantaje:
- Vânzătorul primește bani
- Reversibila prin rezolutiune contractuală
- Pentru terți: compară impozitul de 1%/3% cu costurile donației (care nu e scutită la ne-rude)
Dezavantaje:
- Impozit 3% (≤3 ani) / 1% (>3 ani) pe valoarea integrală
- Onorariu notarial mai mare
- Risc neplata prețului (pentru vânzător)
- Posibil comision agenție
Cazuri speciale
- Donație cu reserva uzufructului — donatorul păstrează dreptul de folosință pe viață. Util când vrei să transferi proprietatea dar să continui să locuiești acolo.
- Donație cu sarcină — donatarul are obligații (ex: întreținere donator pe viață). Dacă nu le executa, donația se anulează.
- Donație parțială (cotă indiviza) — donezi doar jumătate sau alta cotă. Util în succesiuni intermediare.
- Promisiune de donație — nu transferă proprietatea imediat, ci doar obligația viitoare. Mai flexibila dar mai puțin sigură.
- Vânzare cu întreținere — vânzătorul primește bani + întreținere pe viață. Forma mixta, supusa controlului ANAF (poate fi recalificată).
Întrebări frecvente
Donație sau vânzare la rude apropiate?
Pentru rude până la gradul al III-lea inclusiv (părinți, copii, frați, bunici, nepoți, unchi, mătuși) și între soți, DONAȚIA e mai avantajoasă: scutită de impozitul din art. 111, plătești doar onorariul notarial (~0,5-1% din valoare). La vânzare, chiar și între rude, se plătește impozit de 3% din VALOAREA INTEGRALĂ a tranzacției (deținere până în 3 ani) sau 1% (peste 3 ani) — plafonul neimpozabil de 450.000 lei a fost eliminat din 2023. Pentru donații către terți (ne-rude), scutirea NU se aplică — se datorează impozitul din art. 111.
Cât costa o donație de apartament în 2026?
Pentru rude apropiate: doar onorariu notarial 0,5-1% din valoare + taxă ANCPI 60-200 lei + tariful intabularii 5-20 lei. Apartament de 400.000 lei: onorariu ~2.500 lei + ANCPI 150 lei + intabulare ~10 lei = ~2.660 lei total. Pentru terți / persoane neapropiate: aceleași taxe + IMPOZIT 3% pentru cel care primește donația = 12.000 lei în plus.
Care e impozitul pe vânzarea unui imobil în 2026?
Conform Codului Fiscal art. 111 (OG 16/2022, din 2023): 3% din VALOAREA INTEGRALĂ a tranzacției pentru imobile deținute până la 3 ani inclusiv, respectiv 1% pentru deținere peste 3 ani. Plafonul neimpozabil de 450.000 lei NU mai există (eliminat din 2023). Exemplu: apartament vândut cu 600.000 lei după 2 ani → 3% × 600.000 = 18.000 lei; după 4 ani → 1% × 600.000 = 6.000 lei. Baza minimă e grila notarială, iar notarul reține impozitul la semnare.
TVA se aplică la vânzarea de imobil între persoane fizice?
Între persoane fizice — NU se aplică TVA. Doar la vânzarea de la dezvoltator (persoană juridică) către cumpărător se aplică TVA: 9% pentru locuințe noi care îndeplinesc condițiile de prima locuință în regim redus, 21% pentru restul (cotă standard din 1 august 2025, Legea 141/2025). Donația între persoane fizice NU generează TVA niciodată.
Pot anula o donație?
Limitat. Conform Codului Civil art. 1023-1029, donația poate fi revocată pentru: ingratitudine (donatarul atentează la viață donatorului), neexecutare obligații (dacă donația avea condiții). Termen revocare: 1 an de la fapt. Dacă donatorul intra în nevoie absolută (saracie extrema), poate cere revocarea pentru întreținerea să. Donația către rude nu poate fi revocată pentru simplă schimbare de opinie.
Surse oficiale
- Codul Civil art. 985-1030 — donații
- Codul Fiscal art. 111 — impozit transferuri imobiliare
- UNNPR — onorarii notariale
- ANCPI — cadastru și intabulare